Når man skal arbeide for en tryggere bolighandel i markedet er det viktig å analysere hva som har gått galt tidligere, før man kan komme et steg i riktig retning. En del av de profesjonelle aktørene i bransjen ble raskt enige om at dette, i stor grad, handlet om to problemområder som kunne løses ved:
Ny avhendingslov
Ny obligatorisk supertilstandsrapport
Disse to punktene er da også sammenfallende med det media ukritisk har fylt metervis med spalteplass de siste årene.
Politikerne har allerede sagt nei til en ny avhendingslov. Punkt 1 kan vi huke av som en avsluttet diskusjon, inntil videre.
Selv om jeg ser enkelte problemer ved både rettspraksis og avhendingsloven, så skal jeg ikke drøfte dette her.
Når det gjelder en ny supertilstandsrapport, er jeg usikker på om det vil redusere tvistenivået noe i det hele tatt.
Det gamle og det nye boligmarkedet (Takstmannen i bolighandelen)
Vi kan ta utgangspunkt i at den vanlige tradisjonelle verditaksten er det gamle markedet, og en teknisk tilstandsanalysen er det nye markedet. Da vil man kunne se at det vil være behov for helt andre takstmenn i det nye markedet.
Det gamle boligmarkedet: I en tradisjonell verditakst er selve markedsprisen på en bolig det viktige. Sagt på en enkel måte; så måler en takstmann antall kvadratmeter P-Rom og ganger det med en kvadratmeterpris som er typisk for det spesielle området. Dette kalles for sammenlignbare salg.
I tillegg beskrives hvilke farger og stoffer som er på de forskjellige rommene. I en verditakst gjøres det INGEN byggfaglige vurderinger. Dette er også årsaken til at det tidligere ikke har vært noen krav til byggfaglig bakgrunn for en takstmannen. Det har rett og slett ikke vært behov for å stille slike krav.
Det nye boligmarkedet: I det nye markedet skal det være en teknisk tilstandsanalyse av boligen; en byggfaglig rapport som både kjøper og selger kan ha behov for. I det nye markedet vil det bli behov for byggekyndige takstmenn som kan synliggjøre hva som er feil ved boligen, og hvordan dette kan repareres.
En takstmann som kaster stein i glasshus
Siden jeg selv er medlem i et av de tre takseringsforbundene i markedet, oppfattes det muligens som om jeg sitter i et glasshus og kaster stein når jeg nevner at problemet kan ligge hos selve takstmannen. Skal man finne problemene i markedet så kan man ikke hoppe over sin egen profesjon. Jeg skal uansett se på om takstmannen kan være et svakt ledd i bolighandelen.
Jeg har drevet med tilstandsanalyser av boliger siden 1982. Jeg har vurdert alle typer bygningsdeler i boliger. Jeg kjenner de fleste vanlige byggeteknikker og de fleste vanlige byggeproduktene i markedet. Jeg kjenner til de svake punktene på våre tradisjonsrike trehus og jeg vet hvor og hvordan jeg skal finne feil. Jeg vet også hvordan boliger skal repareres. Jeg er byggmester og takstmann. Dette kan jeg.
Vil en supertilstandsrapport redusere antall tvister?
Jeg tar utgangspunkt i en uskrevet tilstandsrapport. Dette er et rammeverk for hva som kan eller skal undersøkes ved en bolig. Selve rammeverket er med andre ord ikke alene avgjørende om den individuelle boligen blir vurdert som god eller dårlig.
Mange tror fortsatt at den nye supertilstandsrapport som skulle bli obligatorisk fra 1.1.2015, ville redusert antallet konflikter i markedet. Som fagmann mener jeg at dette ikke er en løsning på noen verdens ting i denne bransjen.
En tilstandsrapport utføres ikke av seg selv. Boligen må fortsatt undersøkes, og kvaliteten på en avlevert tilstandsrapport avhenger heller ikke av Norsk Standard eller av en dyktig programmerer. En kvalitetsmessig god tilstandsrapport skapes av en byggekyndig takstmann.
Et stort antall av takstmennene som til nå har stått bak rapportene har bidratt til et høyt konfliktnivå ved omsetning av bolig. Disse takstmennene er fortsatt med i markedet, og vil dermed også være med å utføre de nye tilstandsrapportene. Dette bidrar til falsk trygghet for såvel selger, som kjøper.
Vil studiepoeng løse konfliktene?
Selv om jeg har flere hundre studiepoeng, så ser jeg ikke hva jeg skal med studiepoeng for å gjøre den jobben jeg har gjort siden jeg var 16-17 år; tilstandsanalyse av boliger.
Man må arbeide med hendene i byggebransjen for å bli byggekyndig på en håndverkers nivå.
Min påstand er at selv om vi tidobler antallet studiepoeng i denne bransjen vil det ikke redusere konfliktnivået ved omsetning av bolig – noen – verdens – ting. Selv om jeg også er akademiker, så er det håndverkserfaringen min som gjør meg i stand til å utføre en tilstandsanalyse av en bolig.
Min oppsummering blir da:
En supertilstandsrapport vil ikke alene redusere antallet konflikter i markedet – brukt feil vil den snarere øke antall konflikter.
Markedet har ikke behov for flere slike “tradisjonelle takstmenn”.
Markedet har behov for flere byggekyndige takstmenn.